Державна податкова адміністрація України у зв'язку з численними запитами органів державної податкової служби та платників податків, а також з метою належної організації адміністрування податку на додану вартість своїм листом від 18.02.2011 р. N 4686/7/16-1517 надає методичні рекомендації для підготовки податкових консультацій платникам щодо порядку оподаткування будівельно-монтажних робіт під час будівництва доступного житла. 

Так, згідно з підпунктом 197.15 статті 197 розділу V Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. N 2755-VI (далі - Кодекс) звільняються від оподаткування податком на додану вартість операції з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла та житла, що будується за державні кошти.

Механізм будівництва доступного житла визначається Законом України від 25.12.2008 р. N 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", із змінами і доповненнями (далі - Закон N 800).

Статтею 4 Закону N 800 визначено, що доступне житло - це збудовані і ті, що будуються за державної підтримки житлові будинки (комплекси) та квартири (пункт 1 статті 4 Закону N 800), а також встановлено перелік умов, які мають бути дотримані при будівництві доступного житла, та яким має відповідати житло, що відноситься до категорії доступного житла, а саме:

- адресність фінансування: державна підтримка будівництва доступного житла полягає у сплаті державою 30 % вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або наданні пільгового іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку громадянам, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства (пункт 2 статті 4 Закону N 800);

- джерело фінансування: державна підтримка будівництва (придбання) доступного житла здійснюється за рахунок коштів державного та/або місцевих бюджетів (пункт 7 статті 4 Закону N 800);

- обсяги державної підтримки: державна підтримка надається з розрахунку не більш як 21 квадратний метр на одну особу та додатково 10,5 квадратних метра загальної площі житла на сім'ю. Решту вартості житла сплачує громадянин, який уклав договір про будівництво (придбання) доступного житла, за власні кошти (пункт 3 статті 4 Закону N 800); державна підтримка для будівництва (придбання) доступного житла надається сім'ям та одиноким громадянам лише один раз. Право на отримання такої підтримки вважається використаним з моменту отримання громадянином такого житла у власність (пункт 6 статті 4 Закону N 800);

- технічні умови: доступне житло має відповідати архітектурно-планувальним і технічним вимогам, що встановлюються державними будівельними нормами з обов'язковим урахуванням вимог до енергозбереження (пункт 9 статті 4 Закону N 800);

- здійснення контролю: контроль за будівництвом та прийняттям в експлуатацію об'єктів доступного житла покладається на Раду Міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київську і Севастопольську міські державні адміністрації та центральний орган виконавчої влади з питань будівництва та архітектури (пункт 8 статті 4 Закону N 800).

Крім того, Законом N 800 передбачено ряд умов для створення умов для здешевлення вартості будівництва доступного житла (пункт 11 статті 4 Закону N 800), які передбачають виконання наступних умов:

- окремі умови для виділення земельних ділянок під будівництво: надання органами місцевого самоврядування в користування забудовнику земельної ділянки під будівництво доступного житла без проведення аукціону з установленням річного розміру плати за користування земельними ділянками на рівні розміру плати за землю, що встановлюється Податковим кодексом України;

- встановлення строку для початку будівництва: проектні та будівельно-монтажні роботи на таких земельних ділянках повинні розпочатися не пізніше ніж за три роки з дня надання земельної ділянки. У разі недотримання цього строку земельна ділянка повертається у власність органам місцевого самоврядування;

- зменшення обов'язкових платежів: звільнення будівництва житла від пайової участі (внеску) на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів;

- технічні умови: визначення архітектурно-планувальних та технічних норм і вимог до доступного житла; використання економічних і теплоефективних проектів житлових будинків масового застосування на основі проектів повторного використання; використання місцевої сировини, матеріалів і виробів вітчизняного виробництва;

- здешевлення іпотечних житлових кредитів шляхом здійснення рефінансування уповноважених банків Національним банком України або Державною іпотечною установою під заставу облігацій, емітованих такою установою під державну гарантію;

- зменшення податкового навантаження на громадян через поширення механізму податкового кредиту на видатки, понесені ними для будівництва (придбання) доступного житла;

- інноваційні технології: залучення до виконання робіт технопарків, технополісів та зон інвестиційно-інноваційного розвитку, створених у регіонах; застосування раціональних конструктивних та інженерних рішень, запровадження енергоефективних інноваційних технологій, у тому числі нанотехнологій;

Порядок надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11.02.2009 р. N 140 "Про затвердження Порядку надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом", а постановою Кабінету Міністрів України від 11.11.2009 р. N 1249 затверджено Державну цільову соціально-економічну програму будівництва (придбання) доступного житла на 2010 - 2017 роки.

При цьому, пунктом 4 постанови Кабінету Міністрів України від 11.11.2009 р. N 1249 Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям розробити та затвердити регіональні програми будівництва (придбання) доступного житла на 2010 - 2017 роки.

На виконання цього пункту Міністерством регіонального розвитку та будівництва України розроблено Методичні рекомендації щодо порядку розроблення таких регіональних програм (лист Мінрегіонбуду від 11.02.2010 р. N 12/19-2-8-14-1375). При цьому однією з вимог до таких регіональних програм є необхідність їх затвердження рішенням сесії Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад (відповідно для кожного регіону), а також передбачено щорічне звітування про результати виконання таких програм перед Мінрегіонбудом у визначені ним терміни за встановленими ним формами.

В додатках до Методичних рекомендацій Мінрегіонбуду затверджено створення Паспорту регіональної цільової програми будівництва (придбання) доступного житла у відповідному регіоні (додаток 1), в якому вказуються виконавці цієї програми та прогнозні обсяги фінансування в розрізі джерел фінансування (державний бюджет, місцевий бюджет, кошти населення), а додатком 5 до даних рекомендацій передбачено створення Переліку земельних ділянок, виділених під будівництво доступного житла у відповідному регіоні, до якого мають бути включені всі земельні ділянки, виділені рішенням сесії відповідного органу місцевого самоврядування під будівництво доступного житла.

Таким чином, застосовувати податкову пільгу щодо звільнення від оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла, встановлену підпунктом 197.15 статті 197 розділу V Кодексу, мають право лише ті суб'єкти господарювання - платники податку на додану вартість, які є забудовниками та визначені виконавцями регіональної цільової програми будівництва (придбання) доступного житла у відповідному регіоні (вказані у паспорті такої програми) і безпосередньо здійснюють будівельно-монтажні роботи. При цьому земельні ділянки, на яких здійснюється таке будівництво, мають бути включені до відповідного переліку, а саме будівництво має відповідати всім перерахованим вище вимогам щодо фінансування, технічних та інших умов, визначених як Законом N 800, так і відповідними нормативно-правовими актами, розробленими на виконання цього Закону.

Інші суб'єкти господарювання - платники податку на додану вартість, які виконують роботи для забезпечення будівництва доступного житла за договорами субпідряду з виконавцями регіональної цільової програми будівництва (придбання) доступного житла, права на використання пільги з оподаткування не мають та надають послуги виконавцям з нарахуванням податку на додану вартість за повною ставкою за загальновстановленими правилами.

При формуванні податкового кредиту платники податку на додану вартість, які отримали право застосовувати податкову пільгу щодо звільнення від оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла, встановлену підпунктом 197.15 статті 197 розділу V Кодексу, повинні враховувати вимоги статті 198 Кодексу, пунктом 198.4 якої визначено, що у разі, якщо платник податку придбає (виготовляє) товари/послуги та необоротні активи, які призначаються для їх використання в операціях, що не є об'єктом оподаткування або звільняються від оподаткування, то суми податку, сплачені (нараховані) у зв'язку з таким придбанням (виготовленням), не відносяться до податкового кредиту зазначеного платника, а також статті 199 Кодексу, якою визначено правила пропорційного віднесення сум податку до складу податкового кредиту.